• SBF skatteadvokater

Unngå dokumentavgift



Dokumentavgiften er en av Norges mest mislikte avgifter, kanskje fordi mange må betale den. Men det finnes unntak der du slipper å betale avgiften.

Ved tinglysing av hjemmelsoverføring til fast eiendom påløper det en dokumentavgift. Avgiften beregnes av salgsverdien (eller verdien man ville kunne få for eiendommen ved salg på det åpne markedet) på tidspunktet tinglysningen ble utført.

Dette kan bli et ganske betydelig beløp, og til tross for at dokumentavgiften er en utskjelt avgift ser det ikke umiddelbart ut til at det blir tatt politiske skritt for å avskaffe den med det første.

Kjøper du (eller på annen måte erverver/anskaffer) fast eiendom og dermed overtar hjemmelen til eiendommen, er utgangspunktet at du må betale 2,5 prosent dokumentavgift ved tinglysing av hjemmelsoverføringen.

Fritak fra avgiften

Det kan gis dispensasjon fra avgiftsplikten, men praksis er restriktiv. Det finnes likevel unntak og muligheter for tilpasninger. Her er de antatt mest praktiske fritakene fra dokumentavgiften:

  • Arvinger. Det er fritak for ideell arveandel (i den enkelte eiendom) etter loven ved overtakelse av fast eiendom på skifte eller fra uskiftet bo. Merk her at forskudd på arv (gave) ikke regnes som arveandel og det gjør heller ikke testamentarv i den utstrekning den overstiger lovens arveandel. Det er også fritak ved testamentarv under privat skifte av dødsbo, forutsatt at eiendommen skal videreselges mens boet er under behandling og overføring til ny hjemmelshaver tinglyses samme dag.

  • Ektefeller. Overføring av hjemmel mellom ektefeller er alltid fritatt fra dokumentavgift, både under ekteskapet og ved separasjon/skilsmisse og død. For samboere er utgangspunktet at all overføring er avgiftspliktig. Overføring av felles bolig i forbindelse med samlivsbrudd eller død er imidlertid fritatt. Merk at loven har egen definisjon av «samboer».

  • Oppløsning av sameie. Her kan man få fritak fra avgift tilsvarende egen sameieandel dersom sameiet oppløses. Det vil si at hvis det ved oppløsningen skjer en verdiforskyvning mellom sameierne, skal den sameier som får tilført overskytende verdier betale avgift av det. Fritaket gjelder kun full, og ikke delvis, oppløsning av sameie.

Merk at dokumentavgiften beregnes av salgsverdien av tomten ved førstegangsoverføring av en selvstendig nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk og ved overføring av bygg under arbeid. Særlige regler gjelder dessuten bygninger på festet grunn, samt ved overføring av festerett sammen med hjemmel til bygning.

Fisjon, fusjon og omdanninger

I tillegg til de konkrete unntakene vi allerede har nevnt har Justisdepartementet fastslått at tinglysing av hjemmelsoverføring til eiendom som er overført ved fusjon eller fisjon av aksjeselskaper og andre selskapsmessige omorganiseringer som bygger på selskapsrettslig kontinuitet ikke utløser dokumentavgift.

Omorganiseringer som bygger på skattemessig kontinuitet, men ikke selskapsmessig kontinuitet, for eksempel omdanning fra enkeltpersonforetak til aksjeselskap, faller utenfor. Finansdepartementet har igangsatt et arbeid for å vurdere avgiftsplikten også slike omorganiseringer, men foreløpig har det ikke kommet presiseringer her.

Man kan altså omdanne fra enkelpersonforetak til aksjeselskap uten at det utløser skatt (skattemessig kontinuitet), men man må være oppmerksom på dokumentavgift ved overføring av eiendom i forbindelse med omdanningen.

Overføring av hjemmel

I mange tilfeller styrer du selv om hjemmelen skal overføres eller ikke: Registrering av ny hjemmelshaver er frivillig. Virkningene av registrering i Grunnboken er at den nye eieren oppnår rettsvern mot at den tidligere eier disponerer over eiendommen (dobbeltsalg, pantsettelse mv. – vern mot godtroerverv) samt at man oppnår vern mot tvangsinndrivelser og beslag mot tidligere eier (kreditorvern).

Dersom man ikke registrerer eierskiftet mister man dette vernet, men man kan oppnå et visst vern mot disposisjoner fra tidligere eier ved tinglysing av en urådighetserklæring – men det gir ikke vern mot kreditorbeslag. I slike tilfeller bør det dessuten vurderes å tinglyse en generalfullmakt til nye eier til å tinglyse dokumenter på eiendommen.

Merk også at dersom man skal tinglyse hjemmelen senere, er det verdien på tinglysingstidspunktet som er avgjørende for dokumentavgiften.

Dersom du selger eiendom uten å tinglyse hjemmelsoverføring er det viktig at du gir beskjed til skattekontoret om dette slik at overdragelsen kan registreres der – hvis ikke vil eiendommen fortsatt stå oppført på selvangivelsen din, slik at du må fjerne oppføringen hvert år.


Kongens gate 14, 0153 Oslo

sbf@skatt.no

  • White Facebook Icon
  • White LinkedIn Icon

Tlf: 45 95 61 71

© 2020