• SBF skatteadvokater

God pris kan gi ekstra skatt (del 3)


Visste du at størrelsen på eiendommen og den prisen du mottar for eiendommen kan gjøre at gevinsten blir skattepliktig?


Boligprisveksten og knappe arealer for utbygging har medført at mange villaeiere blir kontaktet av profesjonelle utbyggere som ønsker å kjøpe eiendommen for utvikling – typisk bygging av blokker og leilighetsbygg som gir flere kvadratmeter bolig. Dersom en profesjonell utbygger kjøper din eiendom for en god pris kan det være at prisen er så god at du må betale skatt.

Tilpasninger mulig

Boligbeskatningens kanskje mest kjente regel er den som følger av skatteloven § 9-3 annet ledd:

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri (og tap er ikke fradragsberettiget) dersom du har eid eiendommen i mer enn ett år når det inngås avtale om salg, og du har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget.

Men størrelsen på eiendommen og den prisen du mottar for eiendommen kan likevel gjøre at gevinsten blir skattepliktig. Vi skal vise i hvilke tilfeller – og hvordan du eventuelt kan tilpasse deg.

Bruk av opsjon

I områder som er særlig aktuelle for utbygging, ser vi at det ikke er uvanlig at utbyggeren sikrer seg rett til kjøp og utvikling av eksisterende boliger i området gjennom opsjonsavtaler. Avtalen gir utbygger en rett, men ikke plikt, til å kjøpe eiendommen på et fremtidig tidspunkt.

Det kan særlig være aktuelt når reguleringen ikke er ferdig. Utbyggeren sikrer seg da en eiendom uten å ta hele risikoen dersom reguleringen ikke går i orden. I praksis skjer dette gjerne ved at grunneieren lar utbygger tinglyse en urådighetserklæring og sikringsobligasjon på eiendommen. Da får utbygger sikkerhet for den investering og potensielle verdiforøkelse som utviklingsarbeidet vil medføre.

Skattlegging

Skattemessig reiser en slik fremgangsmåte (i alle fall) to spørsmål: Når og hvordan skattlegges inntekten fra opsjonsavtalen?

Skatteplikt ved salg av eiendom inntrer først når eiendommen blir «realisert» – det vil si når det foreligger en endelig avtale om overføring av eiendomsrett. I opsjonstilfellene vil ikke inngåelse av opsjonsavtalen innebære noen slik overføring. Avtalen gir en rett, men ikke plikt til å kjøpe eiendommen. Derfor er det klare utgangspunktet at opsjonsavtalen i seg selv ikke utløser skatteplikt ved salg av eiendom. Skatteplikten utløses først når opsjonen utøves.

I mange tilfeller avtaler man imidlertid betaling (opsjonspremie) etter hvert som visse milepæler oppnås. Det kan for eksempel være avtalesignering, oppnådd omregulering, eller andre hendelser på nærmere angitte tidspunkter i opsjonsperioden. Skatteplikten for opsjonspremien oppstår da når disse betingelsene er oppfylt – altså at de ulike milepælene er nådd.

Samtidig må hver avtale vurderes konkret: Dersom opsjonsavtalen egentlig innebærer at eiendommen er solgt, kan resultatet bli skatteplikt allerede ved inngåelse av avtalen. Dersom avtalen reelt sett innebærer at utbyggeren er forpliktet til å kjøpe eiendommen, foreligger ikke en opsjonsavtale i egentlig forstand, men en endelig salgsavtale. Da kan avtaleinngåelsen i seg selv utløse skatteplikt. Det er kjedelig, for salgssummen får du gjerne først på et senere tidspunkt.

Skatte av salgssummen

Skattleggingen av selge salgssummen følger ellers de vanlige reglene – det vil si at dersom du selger egen bolig med tilhørende naturlig arrondert tomt, så er inntekten skattefri – forutsatt at prisen ikke i vesentlig grad reflekterer utbyggingsmuligheter. Det er mer uklart om en slik skattefrihet også omfatter eventuell opsjonspremien. Antakelig skal opsjonspremien vurderes selvstendig fra den underliggende avtalen om salg av eiendommen, og da blir resultatet i tilfelle skatteplikt for opsjonspremien uavhengig av om du kan selge eiendommen skattefritt.

Rådet herfra er uansett at skatteeffektene bør klarlegges, og det lønner seg å tenke skatt på et tidlig tidspunkt, slik at en eventuell opsjonsavtale kan utformes med tanke den mest effektive løsningen også skattemessig.

Det kan vi bistå med!


Kongens gate 14, 0153 Oslo

sbf@skatt.no

  • White Facebook Icon
  • White LinkedIn Icon

Tlf: 45 95 61 71

© 2020