• SBF skatteadvokater

Skatt på utleieinntekter



Det er flere som tar til orde for å skjerpe skatt på utleieinntekter av eiendom. Delingsøkonomiutvalget har foreslått at blant annet inntekter ved korttidsutleie av del av egen bolig skal skattlegges. Men inntil ting er bestemt, hvordan er egentlig skattereglene ved utleie av leilighet via nettbaserte AirBnb?

Du kan leie ut rom i egen bolig skattefritt

Det følger av skatteloven § 7-2 første ledd bokstav a at utleie av egen bolig er skattefri dersom eieren i utleieperioden har brukt minst halve eiendommen til egen bolig, regnet etter utleieverdi. Det betyr at man må foreta en vurdering av om hva som er utleieverdi av den delen av boligen man bruker selv og den delen man leier ut.

Ved utleie gjennom tjenester som Airbnb og lignende leier man typisk ut ett av soverommene i leiligheten og at slik at leietaker disponerer stue, kjøkken og bad sammen med eier. Dersom soverommet eieren selv bruker har større utleieverdi enn utleierommet, vil inntekten ved utleie være skattefri.

Regelen om skattefri leieinntekt når du bor i boligen selv gjelder altså i dag fullt ut selv om du leier ut via Airbnb og har nye overnattingsgjester hver natt.

Du kan leie ut hele boligen i deler av året skattefritt

Du kan også leie ut hele boligen og få leieinntektene skattefritt, men det forutsetter at du ikke leier ut for mer enn 20 000kr pr kalenderår. Får du leieinntekter på 21 000kr vil hele beløpet være skattepliktig. Men dersom du ønsker å leie ut hele leiligheten for eksempel via Airbnb mens du er på ferie, vil inntekten være skattefri så lenge du ikke får mer enn 20 000kr totalt i leieinntekter det året.

Dersom du leier ut hele leiligheten og mottar 23 000kr og så leier ut ett soverom i blant ellers i året og mottar 15 000kr for det, vil faktisk hele inntekten på 38 000kr være skattepliktig.

Skatteplikt ved utleie av bolig du ikke bor i selv

Det er mange som har sett fordelen av å leie ut via Airbnb, og flere har investert i rene utleieleiligheter av den grunn. Hovedregelen ved utleie av leilighet man ikke bor i selv er at inntekten er skattepliktig og skal beskattes med 24 %. Tommelfingerregelen er at dersom du ikke leier ut flere enn 4 boenheter, skattlegges inntekten som kapitalinntekt (24 %).

Dersom du leier ut flere enn 4 enheter, er utgangspunktet at inntektene skal beskattes som virksomhetsinntekt med marginalskatt på 49,92. Forskjellen i skattesatser er betydelig. Det gjør det viktig å avgjøre om utleien skattemessig skal anses som passiv kapitalforvaltning eller aktiv virksomhet.

Imidlertid finnes det ingen legaldefinisjon av hva som anses som virksomhet og det vil i bunn og grunn bero på en konkret vurdering av utleieaktiviteten.

Momenter i vurderingen om en inntektsgivende aktivitet er å anse som virksomhet er at aktiviteten

– tar sikte på å ha en viss varighet

– har et visst omfang

– er egnet til å gi overskudd, og

– drives for skattyters regning og risiko

Merk at du også blir «ansvarlig for medhjelperes aktivitet»: Det stilles ikke krav til at du deltar aktivt personlig i driften for at utleieaktiviteten skal anses som virksomhet.

Skattedirektoratet: Intensiv utleie er virksomhet

Så er spørsmålet: Kan kortidsutleie av leilighet gjennom Airbnb utgjøre virksomhet? Skattedirektoratet fikk seg forelagt dette spørsmålet i juni 2016.

Faktum var at innsenderen av spørsmålet planla i løpet av 2016 å anskaffe to leiligheter beliggende i Lillevik som ville benyttes til kortidsutleie via nettstedet/appen Airbnb. Leilighetene ville være tilgjengelige for korttidsutleie året rundt. Leilighetene ville være tilgjengelige for dags-, ukes- og månedsleie. Det skulle være egne priser for dags-, ukes- og månedsleie, og prisene ville justeres gjennom året avhengig av sesong. Boligeieren ville ikke selv benytte leilighetene.

Innsenderen ville selv stå for overlevering av nøkler til gjester, og være kontaktperson under oppholdet. Dette innebar at han ville bistå dersom det var noe galt med leilighetene (internet, tv mm.) eller noe måtte skiftes (lyspærer ol.).

Skattedirektoratet tok utgangspunkt i momentlisten ovenfor, og la til grunn at utleien ville ha en viss varighet, var egnet til å gi økonomisk overskudd og skjedde for hans regning og risiko. Det sentrale spørsmålet var aktiviteten knyttet til utleien ville være av et slik omfang at det kunne regnes som en virksomhet, slik at inntekten skulle klassifiseres som en virksomhetsinntekt.

Skattedirektoratet fastslo innledningsvis at utleie av færre en fem boenheter kun anses som virksomhet, dersom aktivitetsnivået er tilstrekkelig høyt.

I den konkrete vurderingen av aktivtetsnivået vektla direktoratet at de to leilighetene skulle leies ut på korte leieavtaler, primært til fritidsbruk. Innsenderen benyttet innleide kontraktører for vask og skifte av sengetøy, og Skattedirektoratet fastslo at innsenderen skulle identifiseres med disse ved vurderingen av om det foreligger en virksomhet.

Det fulgte av saksfremstillingen at innsenderen eller hans underentreprenør mellom leieforholdene ville vaske og rydde leilighetene, herunder fjerne søppel, skifte sengetøy og enkel vasking/rengjøring, samt vask av sengetøy. Dette ville skje flere ganger i måneden. Skattedirektoratet mente at dette innebar en aktivitet av betydelig høyere omfang enn ved normal langtidsutleie. Skattedirektoratet vurderte det også slik at aktiviteten knyttet til utleien i de to leilighetene fremstod som en naturlig helhet og at begge utleieobjektene derfor måtte vurderes samlet ved virksomhetsvurderingen.

Skattedirektoratet fant det klart at utleieaktiviteten oppfylte kravene til å utgjøre en virksomhet. Dette innebærer samtidig at virksomheten vil anses utøvd i et enkeltpersonforetak og at leieinntektene ble skattlagt som personinntekt.

Skattedirektoratet vurderte konkret om intensiv kortidsutleie av to leiligheter utgjorde skattemessig virksomhet. Spørsmålet beror på en vurdering av aktivitetene og resultatet kan derfor bli det samme ved intensiv utleie av en leilighet.

Leier du ut leilighet via Airbnb og lurer på om inntekten er å anse som virksomhetsinntekt og hvordan du eventuelt kan tilpasse deg, ikke nøl med å kontakt oss i SFB Skatteadvokater så kan vi hjelpe deg.

Av Sigbjørn Sørensen og Bård Erlend Hansen

***

#Recipe

Kongens gate 14, 0153 Oslo

sbf@skatt.no

  • White Facebook Icon
  • White LinkedIn Icon

Tlf: 45 95 61 71

© 2020