• SBF skatteadvokater

Leie ut hytta? Pass deg for denne skattesmekken


Det nærmer seg vinterferie, og mange benytter seg av muligheten til å leie ut hytta. Både i denne uken og i andre deler av vinteren.


Men du bør være svært oppmerksom på en ny regeltolkning.

Hvis du leier ut eiendommen gjennom et utleiebyrå/bookingfirma som beregner seg provisjon, er leieinntektene, grunnlaget for beregning av skattepliktig del, nå lik bruttobeløpet før provisjon er fratrukket. Dette gjelder fra og med inntektsåret 2018.

Tidligere tolket skattemyndighetene dette annerledes, slik at det var leieinntektene etterprovisjon som ble lagt til grunn som inntekt i sjablongen.

Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost

Kan bety mye for fritidseiendom

Endret praksis knyttet til hva som er grunnlaget for beregning av skattepliktig inntekt i sjablongen vil også ha betydning ved utleie av fritidseiendom. Enkelte utleiebyråer beregner seg en provisjon på inntil 40 prosent, noe som innebærer at skattepliktig inntekt langt overstiger faktisk inntekt.

Eksempel: Idun leier ut sin fritidseiendom på Geilo gjennom Formidlingsselskap AS i de periodene hun ikke benytter den selv. I 2018 utgjorde brutto leieinntekt 100.000 kroner. Provisjon til Formidlingsselskapet AS utgjør 40.000 kroner (40 % av brutto leieinntekt).

Idun sitter altså igjen med 60.000 kroner før skatt. Skattepliktig inntekt ved utleie utgjør 76.500 kroner ((kr. 100.000 – kr 10.000) x 0,85), hvilket medfører en skatt på 17.595 kroner (23 % av kr 76.500).

Etter skatt vil Idun sitte igjen med kr 42.405 (kr 60.000 – kr 17.595).

Her er det imidlertid et spørsmål om hvordan leiesummen presenteres – eller hvem som betaler. Provisjon betalt av leietaker skal ikke regnes som inntekt.

Eksempel: Kai leier ut sin fritidseiendom gjennom Airbnb for 800 kroner per døgn. Leietaker må i tillegg til denne leien betale 15 prosent i provisjon til Airbnb. Kais inntekt i sjablongmodellen beregnes av inntekten på 800 kroner per døgn.

De nye utleiereglene fra 2018

Mange har nok fått med seg at det kom nye utleieregler i fjor – regler som i særlig grad rammer utleiere med korttidsutleie.

Utleieinntekt fra egen bolig er i utgangspunktet skattefri dersom eieren bruker minst halvparten av boligen selv (regnet etter utleieverdien). Ved utleie av mer enn halvparten av boligen, er inntekten skattefri dersom samlet utleieinntekt er inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

Fra inntektsåret 2018 ble imidlertid skattefritaket begrenset ved at korttidsutleie av egen bolig er skattepliktig.

Regelendringen innebærer at leieinntekter fra utleieforhold som varer mindre enn 30 dager, der omfanget ikke er omfattende nok til at inntekten kan anses som virksomhetsinntekt, skal beskattes som kapitalinntekt.

Begrunnelsen for endringen er blant annet at det er uheldig at slik korttidsutleie av egen bolig er skattefri, mens tradisjonell overnattingsvirksomhet er skattepliktig. Slik forskjellsbehandling skaper konkurransevridninger og kan bidra til en mindre effektiv ressursbruk.

Fradrag for kostnader

Det gis et sjablongfradrag for kostnader, slik at 85 prosent av inntekten som overstiger 10.000 kroner, regnes som skattepliktig inntekt. Grensen på 10.000 kroner gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold. Dette tilsvarer reglene som gjelder for utleie av egen fritidsbolig.

Eksempel: Jørgen leier ut et rom i leiligheten gjennom Airbnb for 800 kroner per natt. Han leier ut rommet 5 netter per måned, altså for til sammen 48.000 kroner per år. Rommet brukes ellers til kontor. Kostnadene i forbindelse med utleien utgjør 7.200 kroner i året.

For inntektsåret 2018 vil skattepliktig inntekt utgjøre: 32.300 kroner ((48.000 – 10.000) x 0,85)). Skatten utgjør 7.429 kroner, slik at Jørgen sitter igjen med 33.371 kroner (48.000 – 7.429 – 7.200).

I 2017 var inntekten skattefri, så fremt utleieverdien av rommet var mindre enn utleieverdien av egen boligdel.

Kombinasjon av langtidsutleie og korttidsutleie

Langtidsutleie av mer enn halvparten av egen bolig er skattepliktig dersom utleieinntekten overstiger 20.000 kroner. Er beløpsgrensen overskredet skal boligen regnskapsbehandles for hele inntektsåret.

Regnskapsbehandlingen gjelder imidlertid kun inntekt fra langtidsutleie, med mindre utleien anses som virksomhet. Inntekt fra kortidsutleie skattlegges etter sjablonen. Utleieinntekt fra samme bolig kan således skattlegges på ulike måter for samme inntektsår.

Ved vurderingen av om inntekt ved langtidsutleie av egen bolig er skattepliktig, skal både inntekt ved langtidsutleie og inntekt ved korttidsutleie tas med i vurderingen.

Eksempel: Odin eier en enebolig med to boenheter. Han bor selv i den største, mens sokkelleiligheten leies ut på langtidskontrakt for kr 8.000 per måned. Om sommeren er Odin på ferie i 3 uker. I denne perioden leier han også ut den boenheten som han selv bor i for kr 15.000.

Utleien av sokkelleiligheten er som utgangspunkt skattefri for Odin, fordi utleien gjelder en mindre del av egen bolig. Siden han leier ut hele eneboligen i 3 uker om sommeren må utleieforholdene for denne perioden vurderes etter 20.000-kronersregelen.

Ved vurderingen av om 20.000-kronersgrensen er overskredet må inntekten fra sokkelleiligheten (kr 8.000 per måned i de 3 ukene dette er aktuelt) og korttidsutleien av Odin sin egen boligdel (kr 15.000) regnes med.

Til sammen blir dette over kr 20.000 og boligen skal derfor regnskapsbehandles for hele året. Det betyr at inntekten fra sokkelleiligheten regnskapsbehandles og blir skattepliktig på ordinært vis.

Inntekten fra korttidsutleien av Odin sin egen boenhet skal imidlertid skattlegges etter sjablongregelen. Det betyr også at kostnadene knyttet til eiendommen må allokeres til riktig del av eiendommen og riktig tid.

1) Kostnader som knyttes til Odin sin egen boenhet for den tiden han selv benytter denne anses som en ikke-fradragsberettiget privatkostnad.

2) Kostnader som knyttes til Odin sin egen boenhet for den tiden den er utleid som korttidsutleie inngår i sjablonbeskatningen.

3) Kostnader som knytter seg til hele eiendommen, f. eks. eiendomsskatter, kommunale avgifter mv. må fordeles mellom den del som skal regnskapsbehandles, og den øvrige del.

4) Kostnader som bare knytter seg til den regnskapsbehandlede del, inngår i regnskapsbehandlingen, og fradragsføres på ordinært vis.

#utleieinntekter #skattpåutleie #fradragutleie #langtidsutleie #korttidsutleie

Kongens gate 14, 0153 Oslo

sbf@skatt.no

  • White Facebook Icon
  • White LinkedIn Icon

Tlf: 45 95 61 71

© 2020